Пользователь

       На сегодняшний день в составе СРО, с учетом исключенных и вновь принятых состоит 32 организации, в т.ч. одно Товарищество собственников жилья. В 2018 году в состав СРО вошли такие крупные и опытные управляющие компании г.Твери, как РЭП-17, фирма Энергия, ЖЭУ-21 и сегодня мы приняли ЖЭУ-18. Их вступление позволило не только укрепить СРО, но и сделать его работу более активной и действенной.

      СРО находится в постоянном процессе движения и изменения количества своих членов. По реестру, зарегистрированному Федеральной службой Росреестра, с момента создания (2011 г.) через СРО прошло 74 управляющие организации Тверской области. На сегодня, как я сказала, в составе 32 организации. Основная причина выбытия УК прекращение деятельности и ликвидация.

        Можно выделить следующие факторы, влияющие на состав и численность СРО:

        -  продолжающийся процесс банкротств управляющих компаний в судебном порядке по инициативе ресурсных организаций, но уже не по причине задолженности за поставленные ресурсы (большинство УК прекратили договорные отношения с РСО и перешли на прямые договора), а по причине возникающей задолженности за ОДН, прежде всего по электроэнергии,  плату за которые управляющие компании должны платить ресурсным организациям в полном объеме по ПУ, а с жителей взимать по нормативу. Выпадающая разница делает экономическую деятельность УК убыточной. Т.е. сам порядок расчета ОДН, установленный законодательством, неизбежно создает риски в сфере управления МКД, следствием которых является череда переходов (точнее сказать переводов через общие собрания) многоквартирных домов во вновь создаваемые компании. Или дома вообще остаются без управления. В конечном итоге от всех рисков УК страдает потребитель.

        Наше участие в судебных процессах по вопросу ОДН положительного результате не дали. Суды принимают решения в пользу ресурсников. В результате кроме взыскания миллионных задолженностей за ОДН, с УК и их руководителей взыскиваются сотни тысяч рублей штрафов, что и становится причиной банкротств.  

            В 2018 году прошла «кампания» по переименованию УК. Шесть членов СРО изменили свои названия в соответствии ст.193 ЖК РФ о тождественности. Появились такие лирические названия Полесье, Сияние, Бережок, Березка, даже Пассатижи. Но на качество содержания МКД это никак не повлияло и надуманное требование законодателей, связанное с затратами по переименованию и внесению изменений в учредительные и иные документы, пришлось оплачивать опять-таки за счет содержания общего имущества в ущерб интересам собственников.

Деятельность НП СРО «Тверской Управдом» в прошедшем году осуществлялась в соответствии с Планом работы партнерства, утвержденном на общем собрании членов СРО, коррективы в который вносились  жизнью с учетом вновь принимаемых норм и требований законодательства, прежде всего связанных с ужесточением лицензионных требований, введением новой коммунальной услуги по обращению с ТКО, применением новой  формы платежного документа и другими перманентными изменениями.

С 1 января 2018 года для лиц, осуществляющих деятельность по управлению МКД, была введена административная ответственность за неразмещение информации в ГИС ЖКХ и несоблюдение стандартов раскрытия информации в сфере предоставления коммунальных услуг, определены размеры штрафов.

 В целях предотвращения привлечения УК к административной ответственности проводились индивидуальные консультации по заполнению ГИС, интересы УК защищались в судах. В настоящее время практически все УК имеют в штате сотрудников, ответственных за заполнение Сайтов и вносят информацию в ГИС.

Однако, объем работы по заполнению ГИС ЖКХ, перечень информации для размещения и величина штрафных санкции вызывают полное недоумении, насколько раскрытие информации способствует развитию жилищной сферы, улучшению качества жилищно-коммунальных услуг? А вот убытки приносит вполне реальные и ощутимые. При исполнении дополнительных обязанностей УО, не предусмотренных перечнем работ по содержанию ОИ, связанных с раскрытием информации, их финансировании ложится на УО, и компенсируются эти расходы опять-таки за счет потребителей услуг. Так же как и штрафы с пятью нолями.

Проблемой приближающей УК к банкротству является также задолженность жителей за предоставленные услуги, взыскание которой даже в судебной порядке, представляется мало вероятной.

Таким образом, неплатежи собственников с одной стороны, и «перегибы» законодательства, противоречащие интересам потребителей и здравому смыслу, с другой, создают ситуацию, при которой с момента начала своей деятельности УК неизбежно вступает на путь ликвидации и движется к банкротству.

Но мне приятно отметить, что в составе СРО есть управляющие организации, которые несмотря на все сложности и риски в сфере управления многоквартирными домами, работают профессионально, грамотно и надежно. Это ИП Ветковский А.В. (Пено), ООО «Дилос» (Тверь), ООО «Управляющая организация «Умный дом» (Удомля), ООО «Жилищно-коммунальное хозяйство-Сервис» (Лихославль), ООО ДЕЗ-Нелидово. Это 5 организаций, которые вошли в состав учредителей СРО и с самого начала по настоящее время сохраняют свое членство в СРО. (Всего прошло 74, в н.в. 32, причем 3 в процедуре банкротства,  и только 5 с 2011 года.)

Все УК – члены СРО имеют лицензию на осуществление своей деятельности. Квалификационный аттестат имеют не только руководители, но и значительная часть сотрудников УК. И этот процесс продолжается.

Однако, введение лицензирования не повлияло на повышение профессионального уровня деятельности управляющих организаций, тем более на качество содержания и эксплуатации домов (здесь действуют другие механизмы). Надежны идеологов лицензирования на то, что с его введением недобросовестные и компании-однодневки уйдут с рынка, не оправдались.  

Наоборот, существенно возросло количество УК, не имеющих ни опыта работы, ни материальной базы, ни штата квалифицированных сотрудников и получающих лицензию без домов, что превратило  процесс лицензирования в формальность. Зато сам процесс идет полным ходом: не успеваем выдать лицензию, как через полгода ее отзываем.

Думаю, что этой темой нам предстоит заниматься еще не один год, в том числе над совершенствованием законодательства в этой части.  

  В связи с осуществляемыми проверками муниципальными органами власти и ГЖИ еще раз обращаю ваше внимание, что в соответствии с ФЗ "О защите прав юридических лиц",  в случае проведения плановой (внеплановой) проверки членов саморегулируемой организации, органы государственного и муниципального контроля обязаны уведомлять СРО. Отсутствие уведомления СРО о проводимых проверках ее членов является нарушением закона для обжалования результатов проверки в судебном порядке. Не забывайте об этом требовании закона.

За период 2018 года в СРО поступило 10 уведомлений о проверках организаций – членов СРО, из них 6 от Департамента ЖКХ г.Твери (УК «Чайка», «Новый дом», «Дилос») и 4 - ГЖИ в Лихославльском районе (ООО ЖКХ-Сервис). Дважды мы выезжали в Лихославль и приняли участие в проверках совместно с ГЖИ, причем в обоих случаях жалобы граждан касались вопроса отопления и по результатам проверок не подтвердились. Такие факты есть и по муниципальному контролю.

Это свидетельствует о еще одном пробеле законодательства, когда на проведение проверки затрачены определенные материальные средства, а заявитель никакой ответственности не несет. В Уголовном Кодексе предусмотрена статья «Ложный донос» со всеми вытекающими последствиями. Пора и в Административном порядке предусмотреть соответствующую ответственность граждан, чьи заявления в органы власти (не только ГЖИ) не находят своего подтверждения.

В целом следует отметить, что по сравнению с предыдущими периодами, идет снижение количества проверок в рамках государственного и муниципального контроля. (Естественно я говорю только о членах СРО).

Проверки в отношении тех управляющих организаций, в которых они проводились, не привели к штрафным санкциям и не свидетельствуют о неисполнении договора управления. Полагаю, что в целях предотвращения обращений граждан с жалобами в ГЖИ, управляющим компаниям (прежде всего тем, в отношении которых проводились проверки) следует обратить внимание на индивидуальную работу с собственниками и своевременно реагировать на их обращения и претензии.

Одним из основных направлений деятельности СРО так же является контроль за деятельность своих членов по выполнению законодательства, стандартов и правил их деятельности. Такие проверки проводились в рабочем порядке.

В ряде муниципальных образований Тверской области  проверки СРО совмещались с мероприятиями общественного контроля в отношении многоквартирных домов, строящихся или построенных под расселение аварийного жилья. (Пено, Кимры, Бологое, Лихославль, Нелидово). Ряд проверок проводился совместно с Министерством строительства и ЖКХ Тверской области. Также в них   принимали участие руководители управляющих компаний, в чье ведение переходили вновь построенные дома. В некоторых случаях оказывалась помощь в выборе способа управления такими домами.

         Проводилась большая индивидуальная практическая работа с управляющими компаниями  по их обращениям в СРО с различными вопросами управления и содержания МКД, готовились различные документы: договора с РСО, на ОДН, с застройщиком и пр., образцы протоколов общих собраний собственников по выбору УК, открытию спец.счетов на капитальный ремонт, вхождению в Программу кап.ремонта, заключению прямых договоров и другим вопросам, составлялись исковые заявления, возражения, претензии по проверкам прокуратуры и ГЖИ, по спорным вопросам с ресурсниками и т.п., оказывалась помощь в организации проведении общих собраний собственников, составлялись ответы на заявления граждан в УК.

        В мае 2018 года по инициативе управляющей компании «Вектор-21» в Законодательное собрание Тверской области было направлено предложение о внесении законодательной инициативы по включению в перечень работ по капитальному ремонту МКД работ по замене и установке оборудования систем дымоудаления и пожаротушения, признанных не пригодными для эксплуатации и ремонт вентиляционного оборудования в домах свыше 9-ти этажей. Т.е. не для всех высотных домов, а только где система признана непригодной  и в которых люди уже годами живут в условиях «пороховой бочки». Но, к сожалению, получили отказ по причине, как указано в ответе, «не целесообразности и финансовой не обеспеченности».

        Повторное предложение по данному вопросу было направлено Губернатору Тверской области. Представляется, что если данный перечень работ расширить хотя бы для домов со спец.счетами, то финансовая составляющая регионального оператора по кап.ремонту ни как не пострадает. Ответ до сих пор в СРО не поступил.

В течение года совместно с центром общественного контроля (руководитель член совета СРО Юлегина Е.Е.) проводились мероприятия по анализу правоприменительной практики в сфере ЖКХ, по результатам которых  информация и предложения направлялись в федеральные органы власти и национальный центр общественного контроля.

Наиболее важные из них:  

- анализ поправок к законопроекту о прямых договорах на поставку ресурсов.

- для Общественного Совета при Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ подготовлена информация о готовности региона к переходу на новую систему обращения с ТКО.

-  сделан анализ выполнения Региональной программы капремонта МКД Тверской области за 2014 – 2019 года на основании краткосрочных планов капремонта, и др.

Проведены общественные обсуждения проектов:

- изменений в ЖК РФ по вопросу договоров ресурсоснабжения и оплаты за ресурсы.

- проекта приказа Минстроя РФ «Об утверждении правил и норм содержания общего имущества в МКД» и др.

Материалы обсуждений направлены в Национальный ЦОК.

Не стану более подробно останавливаться на всех мероприятиях. которые были проведены в 2018 году. Вы являлись их участниками, думаю не стоит повторяться.

Сегодня мы будем обсуждать вопрос о взаимодействии с властью. Частью этой работы является участие наших представителей в различных общественных формирования при органах государственной власти и местного самоуправления Тверской области.

Так, Председатель Совета СРО Тягунов А.А. является заместителем председателя постоянного комитета по транспорту и жилищно-коммунальному комплексу Законодательного Собрания Тверской области, председателем попечительского совета фонда капитального ремонта МКД Тверской области.

Директор СРО является председателем общественного совета при ГУ ГЖИ Тверской области, секретарем лицензионной комиссии Тверской области, членом комиссии при Министерстве строительства Тверской области  по  отбору подрядных организаций на участие в конкурсе по проведению капитального ремонта МКД Тверской области.

Член Совета СРО Юлегина Е.Е. является секретарем попечительского совета фонда капитального ремонта МКД Тверской области, членом комиссии по возврату собственникам имущества, отвечающего признакам общего имущества.

Член Совета СРО Дударов В.Х. – член общественной палаты г.Твери.

А также принимаем участие в различных мероприятия федерального уровня.

Участие в этих органах позволяет нам частично влиять на формирование отдельных направлений развития сферы ЖКХ в Тверской области. Однако, этого недостаточно. Нужно, что бы и власть на всех уровнях была заинтересована в качественном развитии рынка управления недвижимостью, создавала для этого необходимые условия. Именно поэтому сегодня у нас этот вопрос на повестке дня. Думаю, что у каждого из вас есть свои замечания, предложения, и даже претензии. Прошу вас активно участвовать в обсуждении.

Перехожу к отчету о финансовой деятельности СРО.

Данный отчет был направлен вам по электронной почте, полагаю, что вы с ним ознакомились.

СРО является некоммерческой организацией и единственным источником финансирования ее деятельности являются членские взносы.

С момента создания СРО и по настоящее время финансовое обеспечение партнерства является крайне неустойчивым, причины вам известны. Это прежде всего «текучесть» членов СРО (говорила выше). Ежегодно мы утверждаем смету доходов и расходов исходя из утвержденной шкалы и размера членских взносов и количества членов СРО. По факту членских взносов поступает гораздо меньше. Некоторые УК приходится исключать, некоторые перестают платить. Но мы очень внимательно относимся к каждому члену СРО и если УК находится в статусе «действующая», но не оплачивает взносы,  мы ее не исключаем, рассчитывая на ее ответственность перед СРО в целом, и добросовестность перед своими коллегами-членами СРО.

Поэтому к финансовым средствам, поступающим от членских взносов, относимся максимально экономно.  

По смете, утвержденной общим собранием на 2018 год, расходование средств осуществлялось в сокращенном виде только по статьям:

- фонд оплаты труда (2 сотрудника: директор и бухгалтер), в т.ч. налоги;

- Аренда помещения (включая коммунальные услуги и аренду имущества);

- прочие неизбежные расходы (услуги банка, канцтовары – бумага, конверты) и пр.

В результате по итогам 2018 года по утвержденной смете мы имеем экономию, а по факту задолженность по з.п. составляет – 74992 руб.

Выводы делайте сами.

Мы хорошо понимаем, что не у всех членов СРО одинаковые финансовые возможности и стараемся бережно относиться к ним. Сегодня при утверждении сметы на 2019 год мы сохраняем прежний размер взносов. Расчет доходов СРО сделан по прежней шкале членских взносов.

Как саморегулируемая организация мы имеем Компенсационный фонд, сформированный из специальных взносов членов СРО. Средства этого фонда в сумме 300 тыс.руб. находятся на депозитном счете, на который дважды банком начислялись проценты в сумме: 32280 руб. – в 2015 г. и 70819 руб. – в 2018 г. Эти средства являются прибылью СРО, с которой оплачен налог общей суммой 6185 руб. Остаток на счете 88199 руб. Прошу у собрания разрешения перечислить прибыль в сумме 80 тыс.руб. на текущий счет СРО и направить их на дополнительное стимулирование (премирование) сотрудников СРО. Фактически их больше, чем 2 штатных работника. Это Юлегина Е.Е. и Романенкова Г.Г., которые  работают в СРО безвозмездно. За 8 лет работы мы ни разу этого не делали.

В заключении хочу сказать, что высшая оценка деятельности СРО – это ваше членство, которое подтверждает необходимость и востребованность объединения профессионального сообщества управляющих компаний для совместного решения проблем и защиты своих прав.

Искренне благодарю Вас за  работу и сотрудничество. Спасибо за внимание.

Директор НП СРО «Тверской Управдом» - Н.М.Алябышева.